在美国，为房屋投保变得越来越难，而且贵得离谱。
这不仅仅是一个家庭预算问题。
随着曾经司空见惯的天气事件变得越来越具有破坏性，房主保险成本的上升可能会进一步拖累已经在高利率、不断上涨的房价和不断飙升的建筑费用重压下苦苦挣扎的全国房地产市场。
全国都感受到了财产保险价格暴涨的影响。
它使美国一些最强劲的房地产市场的房屋销售脱轨。
这使得公寓大楼没有资格获得抵押贷款。
而且，在市场急需新公寓的情况下，这也会打击投资者购买和改善急需新公寓的积极性。
一些保险巨头正在放弃整个州，留给居民更少和更昂贵的选择来保护他们免受昂贵的灾难。
房地产评估师Miller Samuel Inc.总裁乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说:“没有保险，住房市场就不可能正常运转。获得抵押贷款的人必须拥有保险。”
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根据在线保险市场Policygenius的一项研究，从2022年5月到2023年5月，美国房主保险的保费平均上涨了21%。
这使得去年已经惊人的12%的增长黯然失色。
在地方一级，这些数字更令人大开眼界。
标准普尔全球市场情报公司(S&P Global Market Intelligence)的“费率观察”(RateWatch)跟踪了各州最大的保险公司提交的费率申报情况，该公司称，去年亚利桑那州的USAA保险公司将保费提高了37%，科罗拉多州提高了35%。
进步公司(Progressive Corp.)在北卡罗来纳州推动了57%的续签费率上调。
农民保险集团(Farmers Insurance Group)提高了43个州的保费，其中德克萨斯州的保费上涨了25%，那里5月份的一场风暴带来了高尔夫球大小的冰雹，造成了16亿美元的损失。
在佛罗里达州，Farmers于7月将其保险业务完全撤出该州，导致多达10万份保单无法续保。
该公司停止了在加州的新合同，那里估计有120万户家庭面临野火的风险。
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根据保险信用评级机构AM Best的数据，美国财产保险公司在连续三年承保亏损后正在遭受伤害，仅2022年一年就损失了67亿美元。
这种情况不太可能很快改变，因为造成至少10亿美元损失的天气事件数量继续激增:根据美国国家海洋和大气管理局的数据，2023年有25起天气事件，其中包括8月份在夏威夷毛伊岛发生的野火，它吞没了拉海纳镇，造成了大约56亿美元的损失。
这一数字高于2022年的18次，其中最引人注目的是佛罗里达州墨西哥湾沿岸的飓风伊恩，根据保险信息研究所的数据，这是美国历史上损失第二高的飓风，保险损失高达600亿美元。
阿巴拉契亚州立大学(Appalachian State University)布兰特利风险与保险中心(Brantley Risk & Insurance Center)董事总经理戴维·马莱特(David Marlett)说:“产生影响的是中型事件的数量。”“一场席卷中西部的冰雹……并不是一个大的保险事件，但现在它似乎造成了数十亿美元的损失。”
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像毛伊岛和伊安岛这样的灾难是保险公司为自己投保更昂贵的主要原因。
经纪公司Gallagher Re在本周的一份报告中称，1月1日，“再保险”的续签成本上涨了50%。“再保险”是保险公司为分担巨额索赔风险而购买的保单。
“这最终也会传递给客户，”AM Best行业研究分析副总监大卫?布雷兹(David Blades)表示。
然后是移民。
大流行时期，人们涌入佛罗里达州等地——自2020年以来，佛罗里达州迎来了超过65万名新移民——以及由此产生的住宅和商业地产建设，意味着需要保险的资产更多，以及在发生灾难性事件时对赔付的更多需求。
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保险信息研究所(Insurance Information Institute)企业传播主管马克·弗里德兰德(Mark Friedlander)说:“佛罗里达沿海地区的增长是我们看到‘伊恩’造成的巨大损失的一个主要因素。”“如果你在20年前遭遇同样的风暴……你不会看到那些损失。”
不出所料，许多保险公司正在限制高风险州的业务，而那些留在高风险州的保险公司则在寻求大幅提高费率，或缩小保险范围。
以佛罗里达州为例，这里的家庭保险费是全国最高的。
自2022年以来，已有7家财产保险公司破产，而其他一些则干脆放弃了政府。
美国保险协会(Insurance Institute)的数据显示，佛罗里达州政府支持的最后保险公司公民财产保险公司(Citizens Property Insurance Corp .)目前持有126万份保单，在佛罗里达州所有保险公司中占有最大的市场份额(15%)。美国参议院预算委员会主席、民主党参议员怀特豪斯(Sheldon Whitehouse)上个月启动了对Citizens的调查，理由是担心该公司破产，并可能需要联邦政府的救助。
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在最容易发生灾害的州，保险选择的减少“将使住房变得更难以负担，”马莱特说。“在某些时候，你会看到一个理性的人质疑(保险)的价值，并有能力支付它。”
那个时刻可能就是现在。
保险协会(insurance Institute)的一项调查显示，在全国范围内，12%的房主选择放弃购买财产保险，高于2015年的5%。
弗里德兰德说，在佛罗里达州，决定“光秃秃”的房主比例高达20%。
其中之一是前棕榈滩县市长格雷格·韦斯(Gregg Weiss)，他去年因暴风保单的年度成本翻了一番，达到2万美元而放弃了保险。
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但这只是像韦斯这样没有抵押贷款的房主的选择。
那些需要融资的人可能不得不完全放弃购房，因为保险负担使拥有房屋的成本超出了他们的承受能力。
在佛罗里达州的杰克逊维尔(Jacksonville)，房地产经纪人希瑟?克鲁亚伊(Heather Kruayai)说，在收到保险预估后，与她的一套房产签了合同的买家中，有25%退出了。
“他们得到的房价是天文数字，”Redfin的经纪人克鲁亚伊(Kruayai)说。因此，抵押贷款被拒绝，实际上扼杀了交易。(Kruayai自己也感受到了高额保险估价的刺痛:她自己家的续保报价今年翻了一倍多，达到5,80美元。)
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据Redfin称，在奥兰多、劳德代尔堡、达拉斯和圣安东尼奥等地，9月份有超过20%的待完成房屋销售失败。
经纪公司的首席经济学家Daryl Fairweather说，这些城市位于保险成本最高的佛罗里达州和德克萨斯州，这并非巧合。如果说个人业主的负担很大，那么共管公寓的情况就不会得到缓解，尽管多名业主共同承担了这栋大楼不断上升的保险负担。
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据贷款咨询公司CondoTek的总裁奥雷斯特·托马塞利(Orest Tomaselli)说，长岛一套有200个单元的海滨公寓今年的保险费增加了一倍多，达到46.1万美元。
这些费用通过业主协会(HOA)的费用转嫁给居民，很容易转化为每个公寓业主每月支出的两倍或三倍。
如果公寓业主付不起——或者干脆不付——还会有额外的后果。
托马塞利援引房利美(Fannie Mae)等住房金融机构的贷款规定说，如果一栋楼超过15%的业主拖欠其HOA付款，那么该物业的任何单位都无法获得抵押贷款。托马塞利说，在过去的一年里，共管公寓协会的费用拖欠已经成为一个严重的问题。他帮助共管公寓委员会遵守联邦贷款标准。
“现在突然之间，你会看到12%、14%、20%的业主拖欠维修费用超过60天，”托马塞利说。
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酒店或公寓等创收物业的业主也感受到了压力，因为他们将租金收入中更高的比例用于缴纳保险费。
根据MSCI Real Assets的一份报告，9月份保险成本占美国商业地产收入的2.3%，是2018年9月的两倍多。对于佛罗里达州的商业地产业主来说，保险成本已达到租金收入的4.4%，是所有州中最高的，而一年前这一比例仅为3.3%。
摩根士丹利资本国际研究主管Bryan Reid在一篇博客文章中表示，加上借款成本高企，这正在“重塑”投资者寻求购买和建设的“计算方法”。
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“在我的职业生涯中，我第一次看到保险费用扼杀了一些交易，”迈阿密律师事务所Bilzin Sumberg的房地产业务合伙人乔·埃尔南德斯(Joe Hernandez)说。
这也影响了对多户住宅的购买，而多户住宅是开发商在南佛罗里达寻求改善老旧房产的热门投资项目，以应对无止境的住房需求。
例如，佛罗里达州需要在2030年之前建造大约50万套新住房，以满足需求，因为保险从未像现在这样昂贵和难以获得。
在不断上涨的保险价格和全州范围内的紧缩政策下，消费者团体已经开始反击。
在他们看来，各州有义务发挥更大的作用，让公民以合理的费率获得保险。
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总部位于加州的消费者监督机构(Consumer Watchdog)执行董事卡门?巴尔伯(Carmen Balber)表示，这些措施包括迫使保险公司提高利率的透明度，以及对限制火灾或洪水易发地区的开发提出强硬要求。
其他州的倡议包括路易斯安那州的一个项目，帮助居民保护他们的屋顶，减少潜在的损失。
科罗拉多州最近为那些在其他地方找不到保险的人创建了一个公共支持的最后保险公司。
Balber说:“这对消费者来说是不公平的，他们几十年来一直在为自己的政策买单，却要承受气候变化带来的成本上涨的全部冲击。”
毕竟，她继续说，“我们期望(保险单)在我们最终需要的时候出现——这就是保险的意义所在。”
本文作者奥什拉特?卡米尔是《最高与最佳》(Highest & Best)杂志的发行人，该杂志是有关南佛罗里达州房地产和财富迁移的时事通讯，曾任彭博新闻社(Bloomberg News)房地产记者。
